Nettomietrendite berechnen: Formel, Beispiel und Fallen

Die Nettomietrendite rechnen Sie als (Jahresnettokaltmiete minus Leerstand oder Mietausfall, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung und Verwaltung) geteilt durch (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten), mal 100. Bei einer Eigentumswohnung für 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen bleibt auf diesem Weg 2,6 Prozent.

Daneben steht im Exposé oft 3,6 Prozent. Der Abstand ist kein Tippfehler. Die schnelle Division lässt die Nebenkosten im Nenner weg und die laufenden Kosten im Zähler. Wer nur die Kaltmiete gegen den Kaufpreis hält, kauft eine Zahl, die das Objekt schöner rechnet, als es sich später trägt. Erst belegte Miete, Kostenzeilen und volles Gesamtkapital machen aus der Prozentzahl eine Ankaufsgrenze.

Nettomietrendite Schritt für Schritt berechnen

Die Formel ist bekannt. Die Fehler entstehen beim Befüllen. Die Nettomietrendite setzt den jährlichen Reinertrag einer vermieteten Wohnung ins Verhältnis zum gesamten Kapitaleinsatz:

Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete – Leerstand/Mietausfall – nicht umlagefähige Kosten – Instandhaltung – Verwaltung) / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) × 100

Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis ist die Kurzform, mit der Exposés arbeiten. Sie unterschlägt an beiden Enden etwas: oben Leerstand und alles, was beim Eigentümer hängen bleibt, unten Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls die Maklercourtage.

Fünf Schritte bis zur Prozentzahl

1. Jahresmiete belegen. Die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete kommt aus Mieterliste und Mietverträgen, nicht aus der Wunschzeile im Exposé.
2. Ausfälle abziehen. Leerstand und Mietausfall mindern den Ertrag, bevor eine Rendite entsteht.
3. Eigentümerkosten ansetzen. Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage gehören in den Zähler.
4. Gesamtkapital bilden. Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten ist der Nenner. Zins und Tilgung spielen in dieser Kennzahl noch keine Rolle.
5. Teilen. Reinertrag durch Gesamtkapital, mal 100. Das Ergebnis ist die Verzinsung des eingesetzten Kapitals vor der Finanzierung.

Der Nenner hängt am Bundesland

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent; Bayern verlangt 3,5 Prozent, Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.000 Euro beziehungsweise 26.000 Euro. Der Unterschied von 12.000 Euro entspricht drei Prozentpunkten des Kaufpreises. Die Rendite sinkt, ohne dass sich an der Miete etwas ändert, allein weil derselbe Reinertrag auf mehr eingesetztes Kapital trifft.

Jede Zahl bekommt eine eigene Zeile im Rechenblatt. Sonst lässt sich später nicht mehr sagen, welche Annahme die Prozentzahl bewegt hat.

Damit die einzelnen Zeilen stimmen, gleichen Sie Mieterliste, Mietverträge, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand und Beschlüsse zu Sonderumlagen gegeneinander ab. Wo zwei Belege auseinanderlaufen, korrigieren Sie die Renditeannahme, bevor der Kaufpreis feststeht.

Bewirtschaftungskosten und Leerstand richtig ansetzen

Kostenpositionen der Nettomietrendite mit Richtwerten

Leerstand nicht doppelt abziehen

Ein Monat ohne Zahlung sind bei zwölf Monatsmieten rund 8,3 Prozent der Jahreskaltmiete. Das Mietausfallwagnis von 2 Prozent der Jahresmiete ist die pauschale Alternative zu diesem konkreten Monat. Beide Zeilen zusammen zählen denselben Ausfall zweimal und drücken die Rendite, ohne dass ein zweites Risiko vorliegt. Liegt ein belegter Leerstand vor, streichen Sie die Pauschale. Fehlt eine konkrete Lücke, bleibt die Pauschale und der Monatsansatz entfällt.

Hausgeld nur einmal

Im Hausgeld steckt oft schon die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Ansetzen dürfen Sie nur den nicht umlagefähigen Anteil aus der letzten Betriebskostenabrechnung. Wer das volle Hausgeld abzieht und die Rücklage noch einmal als eigene Zeile führt, zählt dieselbe Ausgabe doppelt.

Verwaltung folgt dem Verwaltervertrag. Fehlt der Vertrag, sind 300 bis 400 Euro je Wohnung und Jahr ein grober Platzhalter, kein Beleg. Instandhaltung liegt bei rund 10 bis 15 Euro je Quadratmeter und Jahr. Altbau und Sanierungsstau gehören an das obere Ende, ein frisch saniertes Haus nicht automatisch an das untere, wenn die Rücklage dünn ist. Die Gebäudeversicherung steht im Versicherungsschein. In vielen Exposé-Rechnungen fehlt sie, obwohl die Prämie jedes Jahr vom Konto geht.

Praktische Regel: Pauschalen ersetzen keine Abrechnung. Liegt die letzte Betriebskostenabrechnung vor, gewinnt sie gegen jeden Richtwert.

Rechenbeispiel mit einer Eigentumswohnung in NRW

Nehmen Sie eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Nordrhein-Westfalen, Kaufpreis 400.000 Euro, Kaltmiete 1.200 Euro im Monat. Kaufnebenkosten und ein Monat ohne Miete ändern die Geschichte, bevor irgendein Finanzierungszins ins Spiel kommt.

Rechenweg für eine Eigentumswohnung mit 400.000 Euro Kaufpreis

Die Instandhaltungsrücklage mit 12 Euro je Quadratmeter auf 80 Quadratmetern sind die 960 Euro in der Tabelle. Zusammen mit 600 Euro nicht umlagefähigen Kosten und 360 Euro Verwaltung bleiben von 14.400 Euro noch 11.280 Euro. Geteilt durch 432.000 Euro Gesamtkapital sind das 2,6 Prozent.

Dieselbe Wohnung produziert drei schönere Zahlen, wenn Sie Zeilen streichen. Die Bruttomietrendite, 14.400 Euro durch 400.000 Euro, liegt bei 3,6 Prozent. Nehmen Sie nur den Kaufpreis als Nenner und lassen den Reinertrag stehen, kommen 2,8 Prozent heraus (11.280 durch 400.000). Rechnet das Exposé mit voller Vermietung und ohne Eigentümerkosten, liegt die Angabe meist noch über der Bruttorendite. Der Sprung von 3,6 auf 2,6 Prozentpunkte Differenz stammt aus Nebenkosten und Kostenpositionen, nicht aus einem Rechenfehler.

Wer die Zeilen mit eigenen Mietverträgen nachbaut, sieht sofort, welche Annahme den Kaufpreis noch trägt. Der Clip unten geht denselben Weg vom Kaufpreis zum Reinertrag noch einmal in bewegten Bildern durch.

Ist-Miete statt Soll-Miete in die Rechnung nehmen

Die Mieterliste nennt für eine Wohnung 650 Euro Kaltmiete, der zugehörige Mietvertrag nur 480 Euro. Das sind 170 Euro im Monat und 2.040 Euro im Jahr. Bei 432.000 Euro Gesamtkapital stehen so rund 0,5 Prozentpunkte Rendite nur auf dem Papier.

Drei Mietbegriffe gehören auseinander. Die Soll-Miete im Exposé beschreibt den Idealzustand bei Vollvermietung. Die Ist-Miete ist die belegte Kaltmiete aus Vertrag und Zahlungseingang. Die Angebotsmiete ist der Preis bei einer Neuvermietung. Für ein schon vermietetes Objekt zählt die Ist-Miete. Der Mietrenditeatlas von Baufi24 rechnet ausgewiesene Renditen aus Kaufpreisen von Bestandswohnungen und Angebotsmieten bei Neuvermietung; im zweiten Halbjahr 2025 stiegen die Angebotsmieten dort um 4,8 Prozent, die Kaufpreise um 2,6 Prozent. Angebotsmieten fließen aber erst nach einer Neuvermietung in den Cashflow. Solange der laufende Vertrag unter dem Marktniveau liegt oder eine Erhöhung rechtlich nicht kurzfristig durchsetzbar ist, bleibt der Abstand eine Modellgröße.

Genau deshalb lohnt der Abgleich Zeile für Zeile. Steht in der Mieterliste ein Betrag, den kein Vertrag deckt, gehört die Differenz als Abzug in die Rechnung. Fehlt ein Mietvertrag komplett, ist die zugehörige Zeile der Liste keine belegte Einnahme, sondern eine Annahme.

Was in die Startrechnung darf

Eine Staffelmiete geht mit der Startmiete in die Rechnung, bis die nächste Stufe vertraglich fällig ist. Steht im Vertrag eine Kaltmiete von 595 Euro ab 01.10.2025, 640 Euro ab 01.10.2026 und 690 Euro ab 01.10.2027, zählt jeweils nur die gerade fällige Stufe; wer die Endstufe sofort ansetzt, rechnet Einnahmen ein, die erst in zwei Jahren entstehen. Indexmieten, Mietrückstände, Gewerbeanteile und Modernisierungsumlagen bekommen eigene Zeilen, weil sie nicht in derselben Kaltmiete stecken. Ob der Kauf die bestehenden Verträge übernimmt, klärt der Beitrag zum Grundsatz Kauf bricht nicht Miete.

Prüfen Sie die Zahlungseingänge der letzten zwölf Monate gegen Vertrag und Mieterliste. Eine Differenz wird zum Jahresbetrag, nicht zu einer Fußnote.

Szenarien durchrechnen und Sensitivität erkennen

Sensitivität der Nettomietrendite am Rechenbeispiel

Bei 432.000 Euro Gesamtkapital kostet jeder Tausend Euro weniger Jahresertrag rund 0,23 Prozentpunkte. Ein weiterer Ausfallmonat sind 1.200 Euro und damit rund 0,3 Prozentpunkte, von 2,6 auf 2,3 Prozent. Fünfzig Prozent mehr Instandhaltung, also 480 Euro auf den 960-Euro-Ansatz, landen bei 2,5 Prozent. Drei Prozent mehr Miete, nur wenn die Anpassung rechtlich und am Markt trägt, heben das Ergebnis auf 2,7 Prozent.

Leerstand und teurere Instandhaltung zusammen drücken auf 2,2 Prozent.

Regionale Mieten laufen nicht mit dem Kaufpreis

Bei 432.000 Euro Gesamtkapital reduziert ein jährlicher Mietausfall von 4.800 Euro die Rendite um rund 1,1 Prozentpunkte. Ein voller Leerstand von vier Monaten würde den Basisfall damit fast halbieren. Der Häuserpreis- und Mietenindex von Destatis weist für 2025 einen Nettokaltmietenindex von 112,9 in Baden-Württemberg, 111,1 in Bayern, 110,0 in Berlin und 107,6 in Nordrhein-Westfalen aus, Basis 2020 = 100, während der Häuserpreisindex für bestehende Wohnimmobilien 2025 bei 100,0 auf der Basis 2025 = 100 lag. Kaufpreise und Mieten laufen nicht im gleichen Takt. Eine Mietsteigerung im günstigen Fall braucht deshalb eine regionale Begründung, keinen bundesweiten Aufschlag aus dem Exposé.

Die Anfangsrendite ist die schwächere Zahl. Die Spanne zwischen 2,2 und 2,7 Prozent am selben Objekt zeigt, welchen Puffer der Kaufpreis noch hat, wenn ein Monat und eine Reparatur schiefgehen. Wer die Szenarien durchrechnet, erkennt, ob die Differenz zwischen Exposé-Versprechen und Stressfall noch innerhalb der eigenen Schwelle liegt.

Nettomietrendite von Cashflow und Eigenkapitalrendite trennen

Nettomietrendite im Vergleich zu anderen Renditekennzahlen

Eine „solide" Nettomietrendite kann monatlich Geld kosten. Bei einem Darlehen von 320.000 Euro und 3,5 Prozent Zins fallen 11.200 Euro Zinsen an. Vom Reinertrag von 11.280 Euro bleiben vor der Tilgung 80 Euro. Zwei Prozent Tilgung sind 6.400 Euro. Der Cashflow liegt dann bei rund minus 6.320 Euro im Jahr, bevor Steuern anfallen. Das Eigenkapital ist 432.000 minus 320.000 Euro, also 112.000 Euro. Minus 6.320 Euro auf dieses Eigenkapital sind rund minus 5,6 Prozent Eigenkapitalrendite.

Der Hebel wirkt in beide Richtungen. Derselbe Überschuss von 80 Euro vor der Tilgung trifft auf 112.000 Euro Eigenkapital, nicht auf 432.000 Euro Gesamtkapital. Jede Verbesserung oder Verschlechterung des Jahresergebnisses verändert die Eigenkapitalrendite deshalb fast viermal so stark wie die Nettomietrendite. Wer nur mit Fremdkapitalanteil und Objektrendite rechnet, übersieht diesen Verstärker.

Die Faustregel lässt die Rate halb weg

„Nettomietrendite über Finanzierungszins gleich positiver Cashflow" ist unvollständig. Tilgung, Erwerbsnebenkosten, Steuern und unregelmäßige Instandhaltung binden ebenfalls Liquidität. Baufi24 lässt Finanzierungskosten und die steuerliche Situation aus der Nettomietrendite heraus und nennt etwa 3 Prozent nur als groben Orientierungswert. Vergleichen Sie die Nettomietrendite mit dem Zinsniveau am Kapitalmarkt, bevor Sie einen Sollzins als tragbar einstufen. Selbst ein Sollzins unter der Nettomietrendite reicht nicht automatisch, weil die Tilgung den rechnerischen Überschuss in einen monatlichen Abfluss verwandelt.

Rechnen Sie die Anschlussfinanzierung als eigene Zeile. Ein Prozentpunkt mehr Zins auf 320.000 Euro sind 3.200 Euro im Jahr, also fast ein Drittel des Reinertrags in diesem Beispiel. Mieterliste, Verträge, Hausgeld, Rücklage und die Darlehensannahme gehören in dasselbe Blatt, nicht als einzelne Prozentzahl aus dem Exposé.

Nettomietrendite als Schwelle für den Ankauf nutzen

Im bundesweiten Durchschnitt lag die Nettomietrendite laut dem Postbank Wohnatlas 2024 bei Focus bei 3,2 Prozent, und nur 41 von 400 untersuchten Städten und Landkreisen lagen darüber. Spitzenreiter war der Landkreis Elbe-Elster mit 5,5 Prozent, meist in ostdeutschen, ländlich geprägten Regionen, in denen die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete niedrig sind. Ein hoher Wert ersetzt keine lokale Prüfung von Nachfrage und Leerstand. Der Mittelwert von 3,2 Prozent ist eine Schwelle, kein Qualitätsstempel.

Liegt der Reinertrag bei 11.280 Euro und sollen 3,2 Prozent erreicht werden, darf das Gesamtkapital höchstens 352.500 Euro betragen (11.280 geteilt durch 0,032). Bei 8 Prozent Erwerbsnebenkosten entspricht das einem Kaufpreis von rund 326.000 Euro, etwa 74.000 Euro unter dem Angebot von 400.000 Euro. Dieser Abstand ist die Verhandlungsgrundlage, nicht ein Bauchgefühl zum Quadratmeterpreis.

Unterlagen vor dem Notartermin

Bevor Sie einen Notartermin setzen, liegen Mieterliste, alle Mietverträge, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand und Beschlüsse zu Sonderumlagen auf dem Tisch. Jede Abweichung zwischen Liste und Vertrag wird zum Jahresbetrag. In unserem Musterbericht stehen bei Wohnung 3 in der Liste 690 Euro und im Vertrag 595 Euro, bei Wohnung 5 stehen 650 Euro gegen 480 Euro, und für Wohnung 7 fehlt der Vertrag. Die kostenlose Lückenliste zeigt, welche der 24 Dokumenttypen fehlen, damit Sie beim Makler nachfordern, bevor Kosten entstehen. Die Auswertung liest die Unterlagen, stellt Mieterliste gegen Verträge und Grundbuch gegen Exposé, und die Mail kommt, sobald der Bericht fertig ist. Die Ist-Miete prüfen Sie danach trotzdem selbst Zeile für Zeile.

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Der Dienst prüft Datenräume von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern auf fehlende Unterlagen und auf Widersprüche zwischen Mieterliste und Mietvertrag, inklusive der Euro-Wirkung auf Kaufpreisfaktor und Nettomietrendite. Die Lückenliste ist kostenlos, der Bericht für eine Eigentumswohnung kostet 99 Euro netto und der für ein Mehrfamilienhaus 199 Euro netto. Laden Sie Ihren Datenraum bei Leverage hoch und sehen Sie vor dem nächsten Angebot, welche Zahl im Exposé nicht zur belegten Miete passt.